L'accés a un lloguer assequible és un de les principals preocupacions de la societat. No és estrany. Segons les darreres dades disponibles, només a Catalunya una de cada quatre llars destina més del 40 % dels seus ingressos a pagar el lloguer. És una proporció que posa de manifest que el problema és real i exigeix respostes.
Ara bé, abans de proposar solucions convé mirar què passa als països que obtenen millors resultats. Les dades europees mostren que la taxa de sobrecàrrega dels costos de l'habitatge és significativament inferior a països com Alemanya (13.2 %) o Finlàndia (12.3 %) que no pas a Espanya (26.8 %). La pregunta rellevant no és si existeix un problema, sinó què podem aprendre d'aquests països.
El problema de l'habitatge també és de salaris
Quan parlem de l'accés a l'habitatge, sovint oblidem una evidència elemental: un lloguer resulta més assequible quan els ingressos són més elevats. Segons dades de l'OCDE, el salari mig el 2025 a Finlàndia era un 44 % més alt que l'espanyol i a Alemanya el 56 %. Això significa que una família finlandesa o alemanya pot dedicar una proporció menor dels seus ingressos a pagar el mateix lloguer que un espanyol.
Per això és un error desvincular la política d'habitatge de les polítiques econòmiques que incentivin un canvi de model productiu. A Espanya continua havent una especialització excessiva en sectors de baix valor afegit. El turisme n'és l'exemple més evident. Aproximadament el 13 % de l'ocupació espanyola està vinculada a activitats turístiques. Es tracta d'un sector fonamental per a l'economia, però que, de mitjana, genera salaris inferiors als de sectors tecnològics o professionals.
Construir més és imprescindible
Canviar el model productiu de l'economia perquè generi llocs de treball amb més valor afegit és essencial més enllà del problema de l'habitatge. No obstant, és necessita augmentar l'oferta de manera immediata. La teoria econòmica és senzilla: quan hi ha pocs habitatges disponibles i molta demanda, els preus pugen. Per tant, si volem reduir la pressió sobre els lloguers, necessitem augmentar el nombre d'habitatges. Una part important d'aquest esforç hauria de venir de l'habitatge social.
La mitjana europea se situa al voltant del 8 % del parc residencial, mentre que Espanya continua molt per sota. Segons el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, el parc d'habitatge social a Espanya representa aproximadament el 3,4 % del total. Aquesta xifra queda molt petita si la comparem amb Finlàndia. En aquest país, l'habitatge social representa l'11 % del total. Per tant, si Espanya aconseguís aproximar-se a aquestes xifres, les tensions del mercat de lloguer disminuirien substancialment.
Les regulacions poden ajudar, però poden tenir efectes perniciosos
Davant l'augment dels lloguers, és natural que apareguin propostes per limitar-ne els preus. En alguns casos, determinades regulacions poden corregir comportaments abusius o millorar la transparència del mercat. El problema és pensar que controlar els preus resol, per si sol, el problema.
Quan els rendiments del lloguer es redueixen significativament o els propietaris tenen incertesa sobre el rendiment futur del seu actiu, poden optar per vendre l'habitatge, retirar-lo del mercat de lloguer residencial o destinar-lo a altres usos. El resultat és que l'oferta disponible disminueix i augmenta el preu. Aquesta preocupació no és només teòrica. En un estudi molt influent, Rebecca Diamond, Tim McQuade i Franklin Qian documenten que, a San Francisco, l'ampliació dels controls de lloguer va provocar una reducció del 15 % del parc d'habitatges disponibles per al lloguer.
Finlàndia ofereix un model a imitar. El sistema finlandès es basa en la combinació d'un substancial parc d'habitatge social amb rendes regulades i la resta un mercat privat no regulat. Com hem vist, aquest model, junt amb uns salaris més alts, permet que gairebé el 90 % de les llars fineses destini menys del 40 % dels seus ingressos a pagar el lloguer.
Menys eslògans i més grues
No existeix una solució màgica al problema de l'habitatge. Però l'evidència apunta en una direcció força clara. Necessitem una economia que generi salaris més alts.
Necessitem moltes més grues i molta més construcció residencial. Necessitem ampliar de manera sostinguda el parc d'habitatge social. I necessitem evitar la temptació de creure que els problemes d'escassetat es resolen regulant preus.
L'habitatge assequible no s'aconsegueix regulant els contractes de lloguer: s'aconsegueix construint més, produint més i generant millors oportunitats laborals.
Vol participar a The Conversation amb un article com aquest? Envieu-nos les vostres propostes d'article divulgatiu i col·laboreu amb la vostra expertesa per fer avançar el coneixement de la societat i apropar la ciència a tothom.
Sou un mitjà de comunicació? Podeu republicar els nostres articles de manera fàcil i gratuïta. Creiem en el flux lliure de la informació i publiquem sota una llicència Creative Commons.