En ciutats com Madrid, Barcelona o Palma, el preu dels immobles ha augmentat de manera constant durant els darrers anys, allunyant-se progressivament de la capacitat econòmica de les persones que viuen i treballen en aquests territoris. Això fa que comprar un habitatge sigui cada vegada més difícil, especialment per als joves.
Davant d'aquesta situació, el debat se sol centrar en la necessitat de construir més habitatges, regular els lloguers o restringir les pràctiques especulatives. Tanmateix, existeix una eina que sovint passa desapercebuda: la fiscalitat.
Impostos, per a què?
Els impostos no només serveixen per recaptar diners. També es poden utilitzar per orientar comportaments i corregir situacions que generen desigualtat. De fet, la Constitució espanyola reconeix el dret a un habitatge digne i estableix que els poders públics han d'impedir l'especulació del sòl. Tot i que aquest dret no es pot exigir directament davant dels tribunals, sí que hauria d'inspirar les polítiques públiques, incloses les tributàries.
La pregunta és senzilla: podrien alguns impostos ajudar a facilitar l'accés a l'habitatge als residents i, alhora, desincentivar determinades operacions especulatives?
El problema no és només l'escassesa d'habitatge
L'actual crisi immobiliària és diferent de la de 2008. Aleshores, el problema derivava d'una bombolla associada a un excés de construcció i de crèdit. Avui dia, passa justament el contrari: hi ha una demanda creixent davant d'una oferta insuficient.
A això s'hi afegeix que l'habitatge s'ha convertit en un actiu d'inversió molt atractiu. A més, la presència de compradors internacionals, amb un alt poder adquisitiu, exerceix una pressió addicional sobre els preus.
Com a resultat, les persones que volen comprar el seu primer habitatge competeixen en el mateix mercat amb inversors que busquen rendibilitats econòmiques. Tot i que tots dos tenen dret a participar en el mercat immobiliari, sembla raonable preguntar-se si haurien de rebre exactament el mateix tractament fiscal.
Una idea senzilla: premiar la residència, no la nacionalitat
En els darrers anys han sorgit propostes per limitar la compra d'habitatges per part d'estrangers o de persones no residents. Tanmateix, aquest tipus de restriccions topa amb principis fonamentals de la Unió Europea, com la lliure circulació de capitals.
Existeix una alternativa menys controvertida des del punt de vista jurídic. En lloc de distingir entre espanyols i estrangers, es podria distingir entre les persones que tenen una vinculació efectiva amb un territori i aquelles que adquireixen immobles sense haver-hi residit prèviament. No es tractaria de prohibir cap compra ni d'impedir les inversions, sinó d'oferir un tractament fiscal més favorable a les persones que acreditin una residència efectiva i prolongada.
Per exemple, una persona que fa deu, quinze o vint anys que viu en una ciutat podria beneficiar-se d'una menor càrrega fiscal quan compra el seu primer habitatge habitual. En canvi, qui adquireix una segona residència d'alt valor o fa una inversió immobiliària sense haver tingut cap vinculació prèvia amb el territori assumiria una tributació més elevada.
La lògica és senzilla: afavorir l'ús residencial de l'habitatge davant de la seva utilització merament financera. A més, aquest criteri no depèn de la nacionalitat. Un ciutadà alemany, francès o italià que faci anys que resideix, per exemple, a Palma, tindria el mateix dret a beneficiar-se d'aquests avantatges fiscals que qualsevol ciutadà espanyol en la mateixa situació.
L'impost que grava la compra d'habitatge podria reformar-se
La principal figura tributària afectada seria l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), que es paga en adquirir un habitatge usat. Actualment, la quota es determina fonamentalment en funció del valor de l'immoble. Tanmateix, s'hi podria incorporar un segon element: la residència efectiva prèvia del comprador.
La idea seria combinar dos criteris:
El valor de l'habitatge, que continuaria reflectint la capacitat econòmica del contribuent. Qui compra un habitatge de diversos milions d'euros té una capacitat econòmica superior a qui adquireix un habitatge modest.
La residència efectiva, que permetria reconèixer la funció social de l'habitatge. Com més anys de residència acreditats, menor podria ser el tipus aplicable. També es tindria en compte, òbviament, la destinació o l'ús de l'immoble com a habitatge habitual.
La nostra proposta, desenvolupada en una recerca més ampla, planteja un sistema d'aquest tipus. No es tracta tant de recaptar menys com de redistribuir millor la càrrega tributària. Les reduccions per a les persones que busquen accedir a un habitatge habitual es podrien compensar mitjançant una tributació més elevada de les adquisicions de valor elevat o amb finalitat inversora.
I què fer amb l'especulació?
L'altra cara del problema és l'especulació immobiliària. Quan un habitatge es compra per revendre'l poc després i obtenir-ne un guany ràpid (flipping), l'operació contribueix a incrementar els preus del mercat. Aquesta pràctica pot ser perfectament legal, però també pot generar efectes socials negatius, especialment en territoris on l'oferta d'habitatge és limitada.
Read more: Les Balears: quan viure competeix amb allotjar i invertir
Alguns països han desenvolupat mecanismes específics per desincentivar aquestes operacions. Alemanya constitueix un dels exemples més coneguts. Allà existeix una tributació específica sobre els guanys obtinguts quan un immoble es ven dins de determinat terminis. Si l'habitatge ha constituït la residència habitual del propietari, la tributació en pot quedar exclosa. La lògica subjacent és diferenciar entre qui utilitza l'habitatge per viure-hi i qui l'utilitza per especular.
A Espanya existeix l'Impost sobre L'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, popularment conegut com a “plusvàlua municipal”, un tribut local que grava l'augment de valor del sòl urbà des de la seva adquisició fins a la transmissió (per venda, herència o donació). Tanmateix, aquest impost ha estat objecte de múltiples controvèrsies jurídiques i fins i tot ha estat declarat inconstitucional pels tribunals.
Una possible reforma consistiria a transformar-lo en un impost contra l'especulació immobiliària: en lloc de gravar de manera genèrica les transmissions, es podria concentrar en aquelles operacions que generin plusvàlues elevades en períodes curts de temps i que evidenciïn una finalitat principalment especulativa.
L'habitatge no pot ser només un actiu financer
L'augment de l'oferta, la planificació urbana, la promoció d'habitatge públic i la col·laboració entre les administracions i el sector privat són imprescindibles per pal·liar la crisi de l'habitatge. Però no cal ignorar que els impostos poden influir en el mercat immobiliari.
Quan un habitatge deixa de ser accessible per a les famílies i passa a comportar-se exclusivament com un actiu financer, la neutralitat pot resultar insuficient. Precisament per això la fiscalitat pot exercir un paper important: ajudar les persones que necessiten un habitatge i que no busquen simplement invertir-hi.
La qüestió no és triar entre polítiques fiscals o polítiques d'habitatge, sinó comprendre que, si totes dues actuen de manera complementària, poden contribuir a fer que el mercat immobiliari respongui millor a la seva funció social de proporcionar un sostre a les famílies.
Vol participar a The Conversation amb un article com aquest? Envieu-nos les vostres propostes d'article divulgatiu i col·laboreu amb la vostra expertesa per fer avançar el coneixement de la societat i apropar la ciència a tothom.
Sou un mitjà de comunicació? Podeu republicar els nostres articles de manera fàcil i gratuïta. Creiem en el flux lliure de la informació i publiquem sota una llicència Creative Commons.